출처 : 집코노미TV
박세익 인피니티투자자문 전무
주식은 불과같은 성질이라서
그 돈은 땅에 묻지않으면 없어진다
(주식해서 번돈으로 부동산에 묻어라)
증권업계가 임금수준이 높은편인데도 아직도 집없는 사람이 너무많다
은퇴할 나이가 되어도 경제적 자유가 없는 사람을 너무많이 봤다
[인생 1]
투자자문사 퇴직후 1997년 미국 유학, 재무관리 석사
1999년 한국 복귀, 투신사(주식팀)에 입사
결혼을 하고 이제 집을 보는데 강남에 아파트를 보니까
미국식 할렘아파트처럼 보이는거에요
그래서 집사람한테 "저 아파트들은 슬럼화될것이다"
그래서평당 1천만원, 2.7억 짜리 집이었는데 1억에 전세로 들어갔습니다
그리고 01년 2.7억이던 집이 03년 5.4억이 되었어요
지금(20년)은 한 16~17억 갑니다
나름 투자전문가에 재무관리 석사도 마쳤는데
완전히 잘못 본거죠
그래서 03년초에 집사람하고 앉아서 얘기를 합니다.
"이 집을 살 돈은 없지만, 따라잡을 방법이 있다"
"왜 사람들이 주식으로 돈을 못버나? 잡주를 사서 그렇다."
그리고 돈 번사람은 매스컴에 잘 안나온다
코스피는 500~1000 왔다갔다 한다
그런데 지금 600이다
이때 상황이 SARS가 터지고 북한이 NPT탈퇴하고
그런 상황에 911이 터지고 지수가 600대 까지 빠진거였거든요
그래서 집사람이 모아둔 돈 2천만원으로 투자를 시작합니다
근데 2천으로 2배수익나도 내집 못사잖아요 하실텐데
제 전공이 파생상품 입니다
코스피200선물이 코스피200을 완전히 따라가거든요
근데 선물은 레버리지를 6.7배까지 쓸 수 있습니다
그래서 1.3억정도를 살 수 있는거죠
[성공의 열쇠는 액션]
바로 실행에 들어갑니다
03년 1~3월 SARS가 창궐할때
600에서 900으로 간게 아니라 512까지 떨어졌습니다
거의 20%가 빠진건데, 그럼 1.2억에서 2600만원 손실이에요
그럼 원금을 다 날린거니까 깡통입니다
선물도 증거금 밑으로 빠지면 마진콜이 들어와요
<상황이 바뀌면 빠르게 대응전략을 짜라>
제 생각과 반대로 갔잖아요, 오를줄 알았는데 빠졌으니까
그럼 빨리 머리를 비우고 다시 생각해야합니다
선물에서 콜옵션 매도를 하면 지수하락시
콜옵션매도한 만큼 수익을 봅니다.
그래서 떨어지는걸 방어해서 800만원정도를 벌었어요.
그걸로 원금보다 밑으로 빠지는 걸 막아서 마진콜을 버틴겁니다
03년 7~9월 되니까 지수가 760까지 올라서
48%정도 수익이 났습니다
그래서 5~6천만원정도를 벌었으니
그돈으로 녹지가 많은 과천쪽으로 집을 사자고 했죠
서울은 너무 비싸니까
그 다음날 바로 와이프가 애기업고 가서 27평짜리를 4억에 계약했습니다
원금2천 + 수익5천 + 전세금1억 + 대출2.3억
04년에 첫 집을 마련하게 된겁니다
[인생2 - 두번째기회]
그때 04년에 집을 사자마자 무슨 부동산대책이 나와서 20%까지 훅 빠졌다가
07년까지 대책들이 나오면서 집값이 다시 올랐어요
그리고 부모님이 원하셔서 수서에 오피스텔을 샀습니다
이때 오피스텔을 산이유와 결과적으로 좋았던 이유가 있습니다
<오피스텔을 산이유>
제 동생이 결혼하고 부모님 두분이 지금집이 너무 넓다고해서
그때 분당~서울 유명한 곳을 다 다녔습니다 (로열팰리스,푸르지오,반포자이)
작은 집을 원하셨는데 APT를 살수가 없었습니다
1. 금융위기라 대출이 안됨
2. 평수를 늘려가는게 대세였는데, 작은 평수 선호를 생각했다
(이혼율40%, 늘어나는 1인가구, 작은집을 원하는 부모님세대, 핵가족화)
3. 통계청의 오류
그 당시에 통계청이 인구가 줄어든다고 발표했다가
오보라고 인정하고 2030년까지 인구가 늘어날거라고 다시 발표해요
그 이유를 생각해보니까
1. 출생율은 감소, 그러나 평균수명 증가
2. 외국인들의 유입
3. 중국동포의 대거유입 , 다시 나가지 않고 우리나라에 정착
또 이사람들이 어디에 살까 보니까
일하러가기 좋은, 지하철역근처, 작은평수
그래서 오피스텔을 샀습니다. 마인드를 완전히 바꿔서...
Q. 투자측면에서는 반포자이가 낫지 않았을까요?
맞는말씀일 수도 있는데, 09년에 이상한 일이 벌어져요
'역전세난' , 39평 아파트 전세가 4.5억에서 2.5억까지 빠져요
10~12년까지 아파트값이 엄청 내려갑니다
11~13년도 하우스푸어가 생기면서 가계부채 폭발 뉴스가 나와요
이거때문에 평당 3천하던 강남집값이 평당1.9천까지 떨어집니다
제가 예전에 못샀던 그 집이 2.7억 > 5.4억 > 12억 > 7.5억 급락을해요
이게 12~13년 사이에 일어난 일이고
이게 제게 기회로 옵니다
[항상 핵심을 쳐다봐야한다 주식,부동산 모두]
저는 주식만 보고있었는데 부동산이 갑자기 30%가 빠져요
어떻게합니까? 사야죠
근데 여기서 중요한게 집의 CORE, 가치를 봐야하는데
남자는 잘 못봐요, "집사람"이 잘보죠
애들교육, 주거환경, 쇼핑, 편의시설 이게 바로 집의 가치인데
밖에서 일만하다가 집와서 잠만자는 남자가 알 수 있겠나요?
저희 부부는 아니지만, 일반적으로 "집사람"의견을 잘들어야합니다
<내가 없어서 아쉬운 주식이 CORE다>
집도 똑같습니다. 살고싶은데 못사는 곳을 사세요
강남에 살고싶은데 못사잖아요. 근데 주식과 다른점은
네이버 카카오는 돈이 조금만 있어도, 살수라도 있는데
아파트는 못사잖아요. 근데 마침 다행스럽게 30%가 빠진거죠
그때 녹지가많고, 공원이 있고, 한강에 가기 편한곳이 좋아보여서
올림픽선수촌아파트를 산겁니다
그때 놓쳤던건 '재건축'인데, 이건 아예 생각을 못했어요 살때는
근데 아파트연수 25년부터 그 이슈가 나오더라고요.
1988년에 지은게 선수촌아파트인데, 25년 더해보세요
2013년, 그때 입성을 한거죠.
그렇게 강남 3구에 입성한겁니다
[중요한 이야기 - 부동산 없는것이, 기회손실]
과천에 처음 집살때, 재테크 스승한테 물어봤어요
'돈은 없고, 가격은 더블인 집을 사는게 부담이다. 지금이라도 사는게 맞나?'
그때 말씀하신게
지금 사서 돈을 더벌수있을지는 모르는것이지만
서울에 집을 안가지고 있는것은 숏포지션이다
(롱포지션=매수에 베팅, 숏포지션=떨어지는것에 베팅)
집없이 전세로있는것은 부동산에서는 숏포지션이다
우리 모두가 내집을 갖고싶어하는데 인플레의 반복인 세상에서
계속 전세금을 올려줘야하고 결국 나중에 집살때되면
더 비싼돈을 주고 사야하는게 오히려 기회 손실이다.
1채 가지고있는건 중립포지션이다.
일단 1채를 갖고 나중에 더 살지말지를 정해라
Q. 앞으로 이런 기회가 또 올까요? 사이클 상으로보면... 오겠죠?
무조건 옵니다.
우리가 투자에서 제일 중요한게 '조급한 마음'이라고 생각합니다
공포&욕심(fear&greed) 이걸 잘 지키라고하는데
제 생각에는 조급한마음을 컨트롤하는게 더 중요해요
이거 때문에 결국 욕심이 생기는 거거든요.
짧은 위기는 2년마다 옵니다
08년 신종플루+리먼 10년 그리스사태 12년 피그스(PIIGS)
16년 트럼프대선+메르스+중국홍콩갈등
이번 주식할때 10년 들고갈 주식을 정하지 말고
2022년 1월경 주식을 팔고 부동산으로 옮기길 바라는 이유가
2년 사이클이 올수도 있기때문입니다
근데 지금은 주식으로 돈 벌 타이밍 입니다
[중요한 이야기2 - 잘 생각해라]
일반 직장인이 직장 때려치고 창업해봐? 생각하면 저는 말리고 싶어요
연봉 5천이라고 가정했을때, 이걸 그냥 받으려면
은행 이자로 1%, 50억이 은행에 있어야해요
이 돈을 받으려면 50억, 근데 이걸 버리고 창업을한다?
저는 무모하다라고 생각합니다
확실한 아이디어와 추진력이 있으면 과감하게 하세요
근데 내일하면서 대충 생각하시면 잘 생각해보셔야합니다
저희 부부는 25년 넘게 , 지금도 맞벌이 하면서 월급을 받았기 때문에
지속적으로 투자를 할 수 있었던 것이거든요.
재테크를 아무리 잘하시더라도 직장에 있는것이 좋을 수도 있습니다.
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